Donation en nue-propriété

Introduction

Un (plein) propriétaire  détient juridiquement deux droits complémentaires sur un même bien :
  • la nue-propriétéqui permet de disposer du bien (vendre, donner, modifier),
  • l’usufruit qui permet d’utiliser le bien (notamment d’y habiter) ou d’en percevoir les revenus.

Pleine propriété = Usufruit + Nue-propriété

Lorsqu’on parle de démembrement de propriété, on vise le cas où ces deux droits sont détenus chacun par une personne différente.  C’est notamment le cas d’une donation en nue-propriété, le donateur conserve l’usufruit du bien. C’est-à-dire qu’il conserve le droit d’user du bien ou d’en percevoir les revenus. 
Objectif
Transmettre :
Transmettre tout en conservant les revenus
Réponses apportées
La donation en nue-propriété permet :

D’anticiper la transmission tout en conservant les revenus ou l’usage du bien.
De prévoir la protection du survivant par la réversion de l’usufruit à son profit.
D’optimiser la fiscalité de la transmission de son patrimoine.

Avantages et inconvénients de la donation en nue-propriété

Avantage fiscal

La nue-propriété, en ce qu’elle est une composante de la pleine propriété, a une valeur plus faible que celle-ci. Les droits de donation portant sur la nue-propriété sont donc plus faibles. De plus, il n’y a pas de nouvelle taxation au jour du décès du donateur : l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. 

Avantage économique

La conservation de l’usufruit par le donateur présente pour lui un avantage économique et pratique : il continue d’utiliser la chose ou à bénéficier des revenus.

Il se dessaisit d’une partie de ses biens sans pour autant se démunir totalement.

D’un point de vue économique et juridique

Avantages
Conservation de l’usage par le donateur
Conservation des revenus par le donateur
Inconvénients
Donation irrévocable
Intérêts parfois divergents entre usufruitier et nu-propriétaire
Accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire

La situation de démembrement peut toutefois être source de difficultés. Chacun dispose de droits et d’obligation sur un même bien, leurs intérêts ne sont pas nécessairement concordants. Le démembrement prive les deux parties de leur autonomie quant à la gestion du bien. Ex : impossibilité de vendre le bien sans accord des deux parties.

L’allongement de la durée de vie peut également amener l’usufruitier à être plus vulnérable.

D’un point de vue fiscal

Avantages
Droits de donation sur la seule nue-propriété, plus faibles que pour une donation en pleine propriété
Extinction de l’usufruit sans droit au jour du décès du donateur
Inconvénients
Pas d’abattement spécifique pour un don de sommes d’argent
(31 865€)

Dans quel cas transmettre la nue-propriété plutôt que la pleine propriété ?

La donation en nue-propriété peut être envisagée pour des personnes qui souhaitent commencer àtransmettre leur patrimoine sans se démunir entièrement (et ainsi conserver l’usage et les revenus du bien).  A l’inverse, la donation n’est pas appropriée si le donateur souhaite que le donataire puisse utiliser le bien, en tirer des revenus ou un capital.

Comment réaliser une donation en nue-propriété ?

La donation en nue-propriété  s’effectue principalement par acte notarié bien que certaines y échappent.

Qu'est-il possible de prévoir dans la donation ?

Comme dans toutes donations, il est possible de prévoir des charges et conditions.
Celles-ci sont valables dès lors qu’elles respectent « la loi et les bonnes mœurs »

Il n’est, par exemple, pas possible d’inclure une clause de fidélité, une clause de célibat, etc.

Interdiction d’aliéner et d’hypothéquer

Cette clause n’est valable qu’à la condition d’être limitée dans le temps ET d’être justifiée par un intérêt sérieux et légitime :

  • Elle peut être limitée à la durée de la vie du ou des donateurs ou du ou des usufruitiers, ce qui permet d’éviter que le nu-propriétaire cède son droit, et que l’usufruitier se retrouve dans une situation de démembrement de propriété avec une personne non souhaitée.
  • Ou de prévoir une limite aux 25 ou 30 ans du bénéficiaire de la libéralité.

Clause de droit de retour

Le droit de retour conventionnel permet au donateur de récupérer le bien si le donataire (et éventuellement ses propres enfants) décède avant lui.

Obligation de vendre à première demande du donateur

Cette clause a pour objectif de faciliter la vente en pleine propriété du bien démembré. Il peut être opportun de prévoir une obligation de vendre pour le donataire même si la cession n’est pas envisagée à l’heure de la donation. 

Obligation de remploi du prix de cession via un quasi-usufruit sur prix de cession du bien

Lorsque l’usufruit porte sur une somme d’argent (ou tout autre bien consomptible qu’on ne peut utiliser sans le consommer), le donateur bénéficie alors d’un quasi-usufruit. Le quasi-usufruitier peut disposer librement du bien (tel un plein propriétaire).

En contrepartie, le nu-propriétaire disposera d’une créance de restitution vis-à-vis du donateur. Le quasi-usufruitier s’engage à rendre la même chose ou sa valeur à son propre décès au nu-propriétaire.  La créance de restitution du nu-propriétaire correspond à la valeur du prix de vente, sauf aménagements particuliers. 

Comment sortir du démembrement ?

Décès de l’usufruitier

En premier lieu, l’usufruit s’éteint au jour du décès de l’usufruitier ou au terme qui lui a été fixé. En l’absence de réversion d’usufruit, le démembrement prend fin par la mort de l’usufruitier. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire. 

Mettre fin au démembrement dans un cadre amiable

  • Par vente du bien d’un commun accord entre usufruitier et nu-propriétaire puis de répartir le prix de vente ;
  • Par abandon de l’usufruit par l’usufruitier, attention, si cet abandon est motivé par une intention libérale, il devrait être taxable aux droit de donation. 

Mettre fin au démembrement en cas de mésentente

  • Par vente du seul droit démembré, cependant, il présente une réelle difficulté de liquidité,
  • en cas de jouissance abusive de l’usufruitier (défaut d’entretien par exemple), Par demande d’extinction de son droit en justice. 

Combien coûte une donation en nue-propriété ?

Le coût est plus important si l’on réalise une donation devant notaire qu’un don manuel.
Dans le cadre d’une donation notariée, le coût d’une donation en nue-propriété dépend de la valeur et du type de bien transmis. Les frais se composent : 

  • des émoluments proportionnels du notaire lié à la rédaction de l’actecalculés sur la valeur de la pleine propriété
  • des émoluments de formalités,
  • et si la donation porte sur un bien immobilier, la taxe de publicité foncière (0,614 %  pour la TPF et les frais d’assiette et de recouvrement) et la contribution de sécurité immobilière (CSI à 0,10%) calculés sur la valeur de la nue-propriété.

À ces frais s’ajoutent les droits de donations, calculés, selon le lien existant entre le donateur et le donataire, sur la valeur de la nue-propriété transmise 

Quelle est la fiscalité au jour de la donation en nue-propriété ?

Rappel :

Le donateur peut prendre à sa charge le paiement des frais et droits engagés par la donation. Il ne s’agit pas d’une donation supplémentaire sur le plan fiscal (absence de taxation).

Les droits de donation se calculent sur la valeur du droit transmis. L’évaluation de la nue-propriété se fait obligatoirement par l’utilisation du barème fiscal fourni à l’article 669 du Code général des impôts.  Lorsque le donateur se réserve un usufruit viager, alors l’évaluation de la nue-propriété se fait en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Quelle est la fiscalité au jour de la donation en nue-propriété ?

Au décès de l’usufruitier il n’y a aucune taxation.